• 地產三巨頭之“軍師聯盟”
  • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2017-07-25  /  瀏覽:3350 次  /  

王健林在現場將這筆交易描述為“三贏”。但分析人士普遍認為,盡管三方的邏輯都很明確,仍然難以評估這筆交易的長期影響。

  “剛才在等發布會時,坐著刷新聞,發現有媒體寫‘現場傳來摔杯子的聲音’。謠言就是這么傳出來的。”7月19日下午,萬達集團、融創中國、富力地產聯合召開發布會,萬達集團董事長王健林在發布會上表示。

  這是關于中國房地產史上最大規模交易的一次發布。此前,萬達商業將價值632億元的文旅項目和酒店資產轉出,融創接手。富力的名字則在當日剛剛被曝光,三方將簽署新的合作協議,富力據稱會接手其中的酒店部分。

  但發布會出現了一段小插曲。按照原定計劃,三方發布會將在下午4:30正式召開,但當記者提前進入場內后,工作人員提示需重新布置場地,發布會將推遲一個小時舉行,隨后清場。

  這種罕見的舉動引發了種種猜測。有媒體稱,三方的博弈仍然激烈,富力可能會臨時退出,有關富力的背景板據稱被撤下,甚至“貴賓室傳來摔杯子的聲音”。

  但三方最終還是完成了這次簽約。按照最新的約定,萬達的這兩部分資產以637.5億的價格轉讓。融創以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權,比此前的作價高出48%,融創同時還承擔其中的454億元貸款。富力則以199.06億元收購77家城市酒店全部股權(比此前的資產包中多出一家),僅相當于此前作價的六成。

  且與此前的協議相比,萬達取消了296億元給融創的委托貸款。

  此次交易中各方的邏輯都十分清楚,王健林也將此次簽約描述成一筆“三贏”的交易。但考慮到融創、萬達都曾有過失敗的合作案例,外界認為,此次交易的前景如何,仍需謹慎看待。

  富力的進擊

  這筆交易最早可追溯至7月10日,當日融創和萬達簽署了一則并購協議,按照協議,融創將接手萬達旗下13個文旅項目91%的股權,以及76個酒店項目,作價分別為295.75億元和335.95億元。這構成了中國房地產史上最大的一筆交易。

  根據融創中國的公告,13個文化旅游項目總建筑面積合計約為5897萬平方米。其中,自持面積約為924萬平方米,可售面積約為4973萬平方米,可售面積約占總建筑面積的84%。

  76家城市酒店的總建筑面積合計約為324.9萬平方米,總房間22920個。

  上述資產包中的文旅項目位于省會城市、東部熱點城市和成熟旅游城市,且可售面積大,對于運營能力較強的融創來說,并不會構成太大壓力。孫宏斌還在現場重申了一個附加交易條款,即交易后的文旅項目保持品牌、規劃內容、項目建設、運營管理不變,萬達仍保有這些項目的品牌,也是運營方。且按照此前的協議,融創需每年支付給萬達一定的管理費用。

  相比之下,酒店項目沉淀資金量大、運營難度高,對于缺乏運營酒店的經驗,接手這部分資產顯得疑問重重。

  富力的出現,從某種程度上解決了這種疑問,同時也對此次交易形成了關鍵影響。

  富力地產董事長李思廉昨日表示,富力從2004年開始投資建設高端酒店,先后跟萬達集團、凱悅集團、洲際集團、希爾頓集團、雅高酒店集團等五大國際酒店品牌在國內主要的城市和旅游區域,共同開業了17家國際星級酒店。

  富力還是萬達集團的高端品牌麗茲卡爾頓系列在亞洲區域最大的業主。

  李思廉昨日表示,會“一如既往將旗下的每一家酒店都打造成城市的標桿”。但外界分析認為,資產包中的酒店項目,有相當部分位于二三線城市,因此在外界看來,其對富力帶來的運營壓力并不小。

  這也被認為是酒店資產最終折價轉讓的主要原因。而新聞發布會的罕見推遲是否與此有關?則不得而知。

  誰是贏家?

  王健林在現場將這筆交易描述為“三贏”。按照他的說法,萬達通過這次轉讓,大幅減少負債,收回巨額現金。“本次協議簽訂還標志著,不僅萬達商業已走上‘輕資產’品牌經營,萬達文化旅游也走上‘輕資產’品牌經營之路。”

  融創則獲得4800萬平米、分布在一二線城市的低成本銷售物業,使融創財報合并收入和利潤大漲。王健林認為:“兩年內,可助力融創進入房地產企業收入前兩名。”

  對于富力來說,接手77家酒店后,將持有超過100家酒店,成為全球最大的五星級酒店業主。“富力通過一定財技,也可提高酒店收益率至理想水平。”

  相比之下,李思廉和融創中國董事長孫宏斌則顯得相對低調。

  李思廉對此次交易的評價為:“通過合作,富力將進一步擴展旗下的酒店業務,增加優質的投資物業經營收益,實現多元化的產業布局。”

  孫宏斌的觀點則是,此次合作“能彌補我們在文化旅游產業和持有物業領域的短板,也是融創學習和成長的機會”。

  一位不愿具名的分析人士向21世紀經濟報道表示,綜合此次交易的前后不同細節,應將萬達視為最大的贏家。該人士認為,在交易對手存有疑慮的情況下,仍然將這部分重資產成功轉出,是萬達的成功之處。且在價格的斡旋中,資歷、威望更勝一籌的王健林,應是扮演了協調者的角色。

  王健林表示,此次交易后,萬達商業貸款加債券接近2000億,賬面現金共計約1700億,此外還有1300億銷售物業存貨。他透露,萬達商業決定清償大部分銀行貸款,真正實現輕資產運營。

  該人士認為,輕資產并不是萬達此次交易的最大收獲,而是為萬達商業的上市掃清障礙。如果能夠脫掉房地產的“帽子”,萬達商業的上市幾率將大大提高。

  相比之下,酒店資產被視為資產包中相對“劣質”的部分。富力雖然折價137億元受讓,但后續面臨的運營壓力仍然不容忽視。

  融創則在此次交易中做出了明顯讓步,雖然文旅資產的價格比最初提高了48%之多,但按照可售面積粗略估算,即使加上450億的債務,其成本也不足每平方米2000元。

  正如王健林所說,即使“融創同意不收購萬達酒店物業并增加收購金額,整體交易還是劃算”。

  此外還應考慮到的是,融創可借此實現公司規模的迅速翻番。并甩掉了酒店資產的“包袱”。

  但根據公開資料,萬達的13個文旅項目多在最近幾年間集中啟動,因此后續需要的投資規模較為龐大。這不僅會給融創帶來較大的資金壓力,還將考驗其運營能力。

  未知因素

  此次交易被視為中國房地產史上規模最大、條款最復雜的一筆。分析人士普遍認為,盡管三方的邏輯都很明確,但仍然難以評估這筆交易的長期影響。甚至交易最終能否成功,也需要時間驗證。

  融創并不缺少資金。孫宏斌表示,融創在上半年的銷售業績為1100多億,截至2017年6月30日賬面有900多億現金。在下半年,7月份回款會超過200億,其他月份回款都會超過300億元,全年將有超過3000億的銷售額,會有充足的現金流。

  近些年,融創成為并購市場的主角,并有大量的成功收購案例。但考慮到融創仍然有失敗的記錄,市場對此次交易的前景仍然存有謹慎態度。

  2014年5月,融創擬以63億港幣的代價收購綠城24.313%的股份,后者因調控降臨,債務問題浮出水面。此后因各種因素最終擱淺。

  2015年2月,融創擬以80億港元收購陷入債務問題的佳兆業,但到5月宣告放棄。

  2016年9月開始,融創大量買入金科股份的股票,目前已成為第二大股東,孫宏斌亦向媒體透露出謀求控制權的想法。但7月19日早間,金科緊急停牌,其實際控制人黃紅云澄清,“不會放棄對公司的控制權。”

  萬達也曾在2015年初與萬科建立合作關系,雙方擬以聯合拿地、合作開發的形式進行操作,并分食土地中的商業和住宅部分。但這次合作也很快擱淺。

  “在很多大型合作中,起決定性影響的往往是一些意想不到的因素。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,某項關鍵條款的爭論,實際操作中意想不到的困難,外部環境突變,資金問題,甚至合作者的性格都可能成為決定成敗的因素。

  嚴躍進認為,就該筆交易而言,由于尚有大量的細節需要處理,因此很難做出確定的評估,至于未來的走向如何,仍需時間檢驗。

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