• 房產、土地兩稅政策面面觀 裝修也應繳納房產稅
  • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2014-02-25  /  瀏覽:5034 次  /  

 房產稅和城鎮土地使用稅作為財產稅的重要組成部分,一直是各方關注的熱點。近年來,隨著經濟的發展,企業的數量和規模不斷擴大,成為房、土兩稅稅源增加的重要原因。為了讓廣大納稅人了解相關稅收政策,規范履行納稅義務,本期《稅務專版》將為大家深入解讀房、土兩稅政策。

  無租使用房產也要繳納房產稅

  近期,稅務人員在對某企業進行檢查時發現,該企業最近因裝修無償向其關聯企業借用了一處房產用于辦公。稅務人告知該企業應就無租使用的房產繳納房產稅。企業不解,認為只是臨時借用,相互之間無經濟補償,為什么還要繳納房產稅?同時該企業指出,根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發[1986]90號)第二條的規定,房產稅由產權所有人繳納。因此,企業認為自己既然不擁有該房產產權,就不應該繳納房產稅。

  稅務人員解釋道,根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)第一條的規定,無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。因此,該企業應依照房產余值代繳納房產稅,即按照房產原值減除30%的余值計算,稅率為1.2%。

  稅務部門提醒廣大納稅人,稅法對無租使用其他單位房產的納稅義務人已有明確規定,即由使用人代繳房產稅。納稅人如有存在類似情況,應盡快補繳稅款,否則稅務機關將依法追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并根據情節處以罰款。

  鍋爐應并入房產原值繳納房產稅

  江蘇錦江南京飯店有限公司是一家主營住宿、飲食服務中高檔賓館企業。近日,鼓樓地稅工作人員對該企業進行納稅輔導時發現,2013年12月該企業購買一臺大型鍋爐用于客房供暖,鍋爐安裝在室外,通過管道接入各個客房,在會計上單獨作為固定資產核算。稅務人員提醒企業財務人員鍋爐的價值應當計入房產原值繳納房產稅,企業財務人員表示不解,“鍋爐和連接管道都是我們在房屋竣工后才加裝的,也是獨立于大樓單獨運行為什么需要并入房產原值繳納房產稅呢?”

  稅務機關解釋,根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》([1987]財稅地字第3號)第二條的規定,房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有:暖氣、衛生、通風、照明、煤氣的設備,各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水的管道及電力、電訊、電纜導線,電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。因此,供暖鍋爐及其連接管道的價值應當并入房產原值中依法計征房產稅。

  房產裝修也應繳納房產稅

  近期,秦淮區地稅局對轄區內企業稅收風險應對時發現,某企業因業務需要對部分庫房及辦公樓進行裝修改造,并將該部分裝修改造費用計入長期待攤費用。該企業在賬目中增加了“消防設備”和“中央空調”等附屬設施,共投入資金70萬元,但未將其計入房屋的原值計繳房產稅。

  稅務人員指出,根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發[2005]173號)的規定,一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅。二、對于更換房屋附屬設備和配套設施的,在將其價值計入房產原值時,可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和設施中易損壞、需要經常更換的零配件,更新后不再計入房產原值。對此,該企業應將“消防設備”和“中央空調”等附屬設施全部計入房產原值計算繳納房產稅。

  稅務人員提醒,對依照房產原值計稅的房產,不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中,均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的,應按規定予以調整或重新評估。

  沒有土地使用證也應繳納土地使用稅

  溧水一家生產企業于2013年3月與當地政府簽訂了200畝的土地出讓協議,協議約定2013年10月該企業取得全部的土地,并取得土地使用證。但因為種種原因,該公司于2013年12月才拿到了200畝的土地,但土地使用證只有150畝土地,另50畝土地由于是集體土地暫時未能辦理土地使用證,該公司在取得土地使用證后的次月按土地使用證150畝繳納了土地使用稅。而余下的50畝土地,財務人員則認為等土地使用證辦下來了,再繳納土地使用稅。

  對此,稅務人員解釋,上述這種做法是不對的,剩余的50畝土地也應一同繳納土地使用稅。根據《財政部、國家稅務總局關于土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]56號)的規定,在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的,由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。同時根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條的規定,關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題,以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

  根據上述規定,該公司應從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅,也就是說該公司應于2013年11月按照200畝土地計算繳納城鎮土地使用稅。

  荒山、林地、湖泊等占地需繳納城鎮土地使用稅

  江寧地稅人員在一家企業進行納稅服務時發現,該企業計算繳納城鎮土地使用稅的面積小于擁有的國有土地面積近10畝地。財務人員解釋說,差異面積為尚未利用的林地和荒山,根據《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》([1989]國稅地字第140號)第十二條的規定,對企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地,尚未利用的,可暫免征收土地使用稅。

  稅務人員對此進行了政策解釋,告知企業財務人員:該政策自2014年1月1日起廢止。根據《財政部、國家稅務總局關于企業范圍內荒山林地湖泊等占地城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2014]1號)的規定,對已按規定免征城鎮土地使用稅的企業范圍內荒山、林地、湖泊等占地,自2014年1月1日至2015年12月31日,按應納稅額減半征收城鎮土地使用稅;自2016年1月1日起,全額征收城鎮土地使用稅。因此,該企業2014年和2015年應按規定對于以前經備案免稅的近10畝荒山和林地減半計算繳納城鎮土地使用稅,2016年應全額計算繳納城鎮土地使用稅。

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